2026香港租樓指南｜港九新界各區平均租金一覽 - 錢錢

香港住宅租金概況（更新至 2026 年初）

香港住宅租金水平是衡量本地住宅租賃市場表現的重要指標，其中以差餉物業估價署（下稱「差估署」）定期發布的「私人住宅租金指數」最具權威性，市場亦會根據相關統計推算各類平均租金及租金走勢。租金水平受地區、物業類型、實用面積、樓齡及市場供求等多重因素影響，對租客制定預算及業主訂價均具重要參考價值。

最新私人住宅租金指數水平

差估署最新《香港物業報告 ─ 每月補編》（2026 年 4 月版）顯示，以 1999 年為 100 基期計，2024 年私人住宅租金指數（全類別）全年平均約為 190.5 點，2025 年進一步升至約 196.7 點，至 2026 年 2 月臨時數字已約為 200.8 點，較 2023 年底約 181 點有明顯升幅。若只看 2025 年第 4 季對比 2024 年第 4 季，住宅租金按指數計算錄得約 4.1% 的升幅，反映整體出租市場較前幾年疫情及社會事件期間已明顯回穩並輕微上行。

地區	面積類別（差估署分類）	平均租金（港元/平方米）	約每平方呎租金（港元）	備註
港島	B 類：40–69.9 平方米	約 431	約 40	一般兩房至三房單位，涵蓋多數主流住宅區
九龍	B 類：40–69.9 平方米	約 381	約 35	傳統市區如何文田、九龍城、深水埗等
新界	B 類：40–69.9 平方米	約 282	約 26	包括沙田、屯門、元朗等新市鎮
港島	A 類：少於 40 平方米	約 539	約 50	細戶／開放式，集中核心商業及便利地段
九龍	A 類：少於 40 平方米	約 456	約 42	細戶供應較多，呎租較大面積單位為高
新界	A 類：少於 40 平方米	約 349	約 32	新界西北及部分新市鎮相對「貼地」

按面積分類，小型及中型單位（實用面積少於 100 平方米，即 A、B、C 類）租金指數在 2024 年約為 196.2 點，2025 年升至約 200.7 點；同期大型單位（實用 100 平方米或以上，即 D、E 類）由約 147.2 點升至約 149.3 點，升幅較細單位溫和，反映剛性及實際居住需求在細戶型市場較為集中。

按地區及面積劃分的平均呎租

差估署在同一份每月補編內，列出各地區、各面積類別單位的平均租金（以每平方米月租計算），可換算為市場常用的每平方呎租金作參考。以 2025 年第 4 季（10–12 月）實用 40–69.9 平方米（約 430–750 呎）的 B 類單位為例，港島平均租金約為 431 港元/平方米，換算約為 40 港元/平方呎；九龍約 381 港元/平方米，即約 35 港元/平方呎；新界約 282 港元/平方米，約 26 港元/平方呎。

若聚焦更細的 A 類單位（實用少於 40 平方米，多為細單位／開放式），2026 年 2 月臨時數字顯示，港島平均租金約 539 港元/平方米，折合約 50 港元/平方呎；九龍約 456 港元/平方米，約 42 港元/平方呎；新界約 349 港元/平方米，約 32 港元/平方呎，反映細戶在港島及核心區的租金壓力尤其顯著。

整體而言，最新數據與市場常見「港島約 40–50 元/呎、九龍約 35–40 元/呎、新界約 25–35 元/呎」的觀感大致相符，只是在細戶及優質屋苑上限會更高。

不同實用面積單位的推算平均月租

綜合差估署平均呎租數據，可以為常見面積區間推算大致月租水平作參考（實際租金仍會因地段、樓齡、屋苑質素及裝修而有顯著差異）。

實用約 400 平方呎或以下（細單位／開放式）：新界非核心地區月租大多約為 11,000–14,000 港元，九龍及港島一般市區約 15,000–18,000 港元，核心地段及新式屋苑約 18,000–22,000 港元或以上。
實用約 400–700 平方呎（主流兩房至三房）：新界多見約 18,000–24,000 港元，九龍約 20,000–28,000 港元，港島一般住宅區約 24,000–30,000 港元，個別優質屋苑或高層海景單位可再高一線。
實用約 700–1,000 平方呎（較大三房或四房）：新界及九龍非核心區一般約 25,000–35,000 港元，港島及九龍核心地段則多在 30,000–50,000 港元區間，傳統豪宅或特色單位更可錄得高於 50,000 港元的水平。

租金指數走勢與圖表分析

從租金指數時間序列表現可見，私人住宅租金在 2019–2021 年受社會事件及新冠疫情影響曾錄得回落或橫行，至 2023 年底整體租金指數約為 181 點，反映市場仍在消化前期調整壓力。隨著 2022 年底起社會及跨境活動逐步復常，2024 年租金指數回升至約 190.5 點，2025 年再升至約 196.7 點，而 2026 年 2 月臨時數字約 200.8 點，較 2023 年底累積升幅約一成，說明租金已重返溫和上升軌道。

下圖示意 2023 年第 4 季至 2026 年 2 月私人住宅租金指數（全類別）的走勢，可見升勢主要集中在 2024 下半年至 2025 年，其後在 2026 年初仍維持高位但升幅略見收斂，與市場對「租金有支持但升勢放緩」的觀察相符。

供應、空置率與租金關係

在供應方面，差估署《香港物業報告 2026》（初步結果）指出，2025 年私人住宅落成量約為 18,450 個單位，較 2024 年的 24,260 個單位下降約 24%，而 2026 年及 2027 年預測落成量分別約為 16,980 及 15,360 個單位，顯示未來兩年私人住宅新增供應大致維持在偏低水平。同期 2025 年全年淨吸納量（take-up）約 19,370 個單位，高於落成量，令年末空置率略降至約 4.3%，約 56,080 個單位，反映實際入住需求仍然偏強。

在細、中型單位層面，2025 年小／中型單位空置率約為 4.0%，明顯低於大型單位約 7.7% 的空置率，顯示剛性需求集中於較細面積物業，從而支撐相關租金指數升幅較大。配合 2025 年期間利率趨向見頂回落、本地經濟溫和增長及人才來港政策等因素，整體租金市場在供應有限與租賃需求平穩之下，形成目前「量穩價升」的格局。

影響住宅租金水平的主要因素

影響住宅租金水平的因素眾多，當中包括市場供求關係、宏觀經濟環境、就業市場狀況、利率水平及政府房屋與人才政策等。當經濟向好、就業市場活躍及外來專才、學生等實際居住需求增加時，出租市場的吸納能力提升，租金指數往往出現像 2024–2025 年那樣的中個位數累積升幅；相反，若經濟轉弱或失業率上升，則會打擊租賃需求，令租金面對下行壓力。

利率變動亦會影響業主持貨及供樓成本，利率高企時部分業主會藉調高租金把部分成本轉嫁租客，而在利率見頂回落周期中，租金則更多反映實際供求與收入承擔能力的變化。此外，政府在公營房屋供應、資助房屋計劃、土地供應策略，以及各類人才入境與「搶企業」政策的部署，均會在中長期內改變本地住屋需求結構，從而對私人住宅租金產生持續而深遠的影響。