香港房屋委員會已公布，新一期「出售居者有其屋計劃單位2025」（下稱「居屋2025」，坊間多稱「居屋2026」）將於 2026 年 4 月 30 日上午 8 時至 5 月 20 日晚上 7 時 接受申請，為期三星期。

是次「居屋2025」、 「綠置居2025」及「白居二2025」三項計劃會同步接受申請，同日以電腦攪珠決定優先次序，預計攪珠時間為 2026 年第二季，居屋揀樓則由 2026 年第四季開始分批進行。

按原設計，今期居屋 5 個新屋苑合共提供約 8,316 個單位，以市值約七折發售；其後房委會預留約 1,390 個單位 供大埔宏福苑受影響業主透過「特設銷售計劃」選購，故今期向一般申請者公開發售的單位約為 6,926 個。

居屋2026五大屋苑位置及供應

今期居屋的焦點項目包括市區罕有的新啟德盤「啟陽苑」，以及將軍澳「影輝苑」，另有新界西及離島的「匯熙苑」、「裕豐苑」及「朗風苑」，地點分布多元。

五個屋苑的實用面積大致介乎約 281 至 560 平方呎，售價約 150 萬至 480 萬不等，涵蓋細單位至兩房甚至三房戶型，滿足不同上車客及換樓人士需要。

• 啟德啟陽苑作為唯一的市區盤，提供1,840個單位，實用面積介乎281至490平方呎，售價範圍為219萬至480萬元，預計關鍵日期為2028年10月31日。
• 將軍澳影輝苑提供1,628個單位，實用面積介乎283至560平方呎，售價範圍為168萬至423萬元，預計關鍵日期為2028年12月31日。
• 錦田匯熙苑提供960個單位，實用面積介乎281至449平方呎，售價範圍為180萬至345萬元，預計關鍵日期為2027年8月31日。
• 東涌裕豐苑提供2,018個單位，實用面積介乎281至449平方呎，售價範圍為150萬至340萬元，預計關鍵日期為2027年9月30日。
• 屏山朗風苑提供1,870個單位，實用面積介乎294至507平方呎，售價範圍為169萬至339萬元，預計關鍵日期為2028年7月31日。

「三軌並行」、一表三抽及轉讓限制縮短

房委會於2025年12月公布「三軌並行」全新安排，申請者可「一表三抽」，同時申請居屋、綠置居及白居二。

簡單而言，合資格申請人只需按自身身份選擇 綠表或白表其中一類，即可透過 一份申請表 同時參與兩個計劃的攪珠：綠表申請者可同時申請「居屋2025（綠表）」及「綠置居2025」，白表申請者則可同時申請「居屋2025（白表）」及「白居二2025」。

三個計劃會於 2026 年第二季同日以電腦攪珠，分別決定居屋、綠置居及白居二的優先次序，因此俗稱「一表三抽」。

同時，房委會亦把新一期居屋及綠置居的 首次轉讓限制，由以往 15 年縮短至 10 年，並將綠白表配額比例由 40：60 調整為 50：50，有利綠表公屋戶加快上車及騰出公屋單位

居屋2026白表入息及資產限額（維持 2024 年水平）

今期居屋及白居二的白表入息及資產上限維持與上一期相若：

• 一人申請者：每月入息上限 30,000 港元，資產上限 615,000 港元；
• 二人或以上家庭申請者：每月入息上限 60,000 港元，資產上限 1,230,000 港元。

綠表及白表申請人資格

綠表申請人資格 主要包括：

• 房委會轄下公共租住房屋現有租戶；
• 房協轄下甲類出租屋邨或長者住屋現有住戶；
• 持有效《綠表資格證明書》的公屋申請者或因清拆受影響人士；
• 房委會「長者租金津貼計劃」受惠者等。

綠表申請人須注意，在申請截止日前 24 個月內 不得在香港擁有任何住宅物業，並需在簽約時仍符合綠表資格，這一點已與白表要求看齊。

白表申請人資格 則包括：

• 年滿 18 歲的香港永久性居民；
• 在申請截止日期前 24 個月內 申請人及其申請表上所有家庭成員均未在香港擁有任何住宅物業；
• 過去未曾透過居屋、綠置居、居屋第二市場等資助房屋計劃購買住宅物業；
• 符合當期白表的入息及資產限額。

居屋2026按揭安排及免壓力測試

居屋按揭方面，綠表申請人最高可獲95%按揭成數，首期只需5%；白表申請人最高可獲90%按揭成數，首期需10%。兩者的按揭還款年期最長均為30年。居屋按揭由政府提供擔保，豁免壓力測試，這是居屋的一大優勢。

居屋2026新政策：一表三抽及轉讓限制縮短

申請方法及最新申請費

申請居屋2025／綠置居2025／白居二2025 的方法共有三種：

1. 網上申請：透過房委會指定網站填表及以信用卡或轉數快繳費，是最多人選擇的方式。
2. 郵寄申請：把填妥的紙本申請表及所需文件郵寄至樂富房委會客務中心，以郵戳日期為準，須自行確保郵件付足郵費及準時寄出。
3. 親身遞交：申請人可在申請期內親身前往樂富房委會客務中心，把申請表投放指定收集箱，適合不熟悉網上申請或趕尾車的申請人。

填寫紙本表格時，申請人必須使用 黑色或藍色原子筆，以正楷大寫填寫所有英文內容，如有任何更改須在更改位置簽名確認，否則有機會被視為無效申請。

居屋2026最新申請費用如下

同時申請「居屋2025（白表）」及「白居二2025」：合共 650 港元。

只申請「居屋2025」（不論綠表或白表）或「綠置居2025」：350 港元；

只申請「白居二2025」：300 港元；

更多香港樓市資訊：免佣租屋網｜華富邨重建｜將軍澳第137區｜佛堂澳｜實用面積

香港住宅租金概況（更新至 2026 年初）

香港住宅租金水平是衡量本地住宅租賃市場表現的重要指標，其中以差餉物業估價署（下稱「差估署」）定期發布的「私人住宅租金指數」最具權威性，市場亦會根據相關統計推算各類平均租金及租金走勢。 租金水平受地區、物業類型、實用面積、樓齡及市場供求等多重因素影響，對租客制定預算及業主訂價均具重要參考價值。

---

最新私人住宅租金指數水平

差估署最新《香港物業報告 ─ 每月補編》（2026 年 4 月版）顯示，以 1999 年為 100 基期計，2024 年私人住宅租金指數（全類別）全年平均約為 190.5 點，2025 年進一步升至約 196.7 點，至 2026 年 2 月臨時數字已約為 200.8 點，較 2023 年底約 181 點有明顯升幅。 若只看 2025 年第 4 季對比 2024 年第 4 季，住宅租金按指數計算錄得約 4.1% 的升幅，反映整體出租市場較前幾年疫情及社會事件期間已明顯回穩並輕微上行。

地區	面積類別（差估署分類）	平均租金（港元/平方米）	約每平方呎租金（港元）	備註
港島	B 類：40–69.9 平方米	約 431	約 40	一般兩房至三房單位，涵蓋多數主流住宅區
九龍	B 類：40–69.9 平方米	約 381	約 35	傳統市區如何文田、九龍城、深水埗等
新界	B 類：40–69.9 平方米	約 282	約 26	包括沙田、屯門、元朗等新市鎮
港島	A 類：少於 40 平方米	約 539	約 50	細戶／開放式，集中核心商業及便利地段
九龍	A 類：少於 40 平方米	約 456	約 42	細戶供應較多，呎租較大面積單位為高
新界	A 類：少於 40 平方米	約 349	約 32	新界西北及部分新市鎮相對「貼地」

按面積分類，小型及中型單位（實用面積少於 100 平方米，即 A、B、C 類）租金指數在 2024 年約為 196.2 點，2025 年升至約 200.7 點；同期大型單位（實用 100 平方米或以上，即 D、E 類）由約 147.2 點升至約 149.3 點，升幅較細單位溫和，反映剛性及實際居住需求在細戶型市場較為集中。

---

按地區及面積劃分的平均呎租

差估署在同一份每月補編內，列出各地區、各面積類別單位的平均租金（以每平方米月租計算），可換算為市場常用的每平方呎租金作參考。 以 2025 年第 4 季（10–12 月）實用 40–69.9 平方米（約 430–750 呎）的 B 類單位為例，港島平均租金約為 431 港元/平方米，換算約為 40 港元/平方呎；九龍約 381 港元/平方米，即約 35 港元/平方呎；新界約 282 港元/平方米，約 26 港元/平方呎。

若聚焦更細的 A 類單位（實用少於 40 平方米，多為細單位／開放式），2026 年 2 月臨時數字顯示，港島平均租金約 539 港元/平方米，折合約 50 港元/平方呎；九龍約 456 港元/平方米，約 42 港元/平方呎；新界約 349 港元/平方米，約 32 港元/平方呎，反映細戶在港島及核心區的租金壓力尤其顯著。

整體而言，最新數據與市場常見「港島約 40–50 元/呎、九龍約 35–40 元/呎、新界約 25–35 元/呎」的觀感大致相符，只是在細戶及優質屋苑上限會更高。

---

不同實用面積單位的推算平均月租

綜合差估署平均呎租數據，可以為常見面積區間推算大致月租水平作參考（實際租金仍會因地段、樓齡、屋苑質素及裝修而有顯著差異）。

• 實用約 400 平方呎或以下（細單位／開放式）：新界非核心地區月租大多約為 11,000–14,000 港元，九龍及港島一般市區約 15,000–18,000 港元，核心地段及新式屋苑約 18,000–22,000 港元或以上。
• 實用約 400–700 平方呎（主流兩房至三房）：新界多見約 18,000–24,000 港元，九龍約 20,000–28,000 港元，港島一般住宅區約 24,000–30,000 港元，個別優質屋苑或高層海景單位可再高一線。
• 實用約 700–1,000 平方呎（較大三房或四房）：新界及九龍非核心區一般約 25,000–35,000 港元，港島及九龍核心地段則多在 30,000–50,000 港元區間，傳統豪宅或特色單位更可錄得高於 50,000 港元的水平。

---

租金指數走勢與圖表分析

從租金指數時間序列表現可見，私人住宅租金在 2019–2021 年受社會事件及新冠疫情影響曾錄得回落或橫行，至 2023 年底整體租金指數約為 181 點，反映市場仍在消化前期調整壓力。 隨著 2022 年底起社會及跨境活動逐步復常，2024 年租金指數回升至約 190.5 點，2025 年再升至約 196.7 點，而 2026 年 2 月臨時數字約 200.8 點，較 2023 年底累積升幅約一成，說明租金已重返溫和上升軌道。

下圖示意 2023 年第 4 季至 2026 年 2 月私人住宅租金指數（全類別）的走勢，可見升勢主要集中在 2024 下半年至 2025 年，其後在 2026 年初仍維持高位但升幅略見收斂，與市場對「租金有支持但升勢放緩」的觀察相符。

---

供應、空置率與租金關係

在供應方面，差估署《香港物業報告 2026》（初步結果）指出，2025 年私人住宅落成量約為 18,450 個單位，較 2024 年的 24,260 個單位下降約 24%，而 2026 年及 2027 年預測落成量分別約為 16,980 及 15,360 個單位，顯示未來兩年私人住宅新增供應大致維持在偏低水平。 同期 2025 年全年淨吸納量（take-up）約 19,370 個單位，高於落成量，令年末空置率略降至約 4.3%，約 56,080 個單位，反映實際入住需求仍然偏強。

在細、中型單位層面，2025 年小／中型單位空置率約為 4.0%，明顯低於大型單位約 7.7% 的空置率，顯示剛性需求集中於較細面積物業，從而支撐相關租金指數升幅較大。 配合 2025 年期間利率趨向見頂回落、本地經濟溫和增長及人才來港政策等因素，整體租金市場在供應有限與租賃需求平穩之下，形成目前「量穩價升」的格局。

---

影響住宅租金水平的主要因素

影響住宅租金水平的因素眾多，當中包括市場供求關係、宏觀經濟環境、就業市場狀況、利率水平及政府房屋與人才政策等。 當經濟向好、就業市場活躍及外來專才、學生等實際居住需求增加時，出租市場的吸納能力提升，租金指數往往出現像 2024–2025 年那樣的中個位數累積升幅；相反，若經濟轉弱或失業率上升，則會打擊租賃需求，令租金面對下行壓力。

利率變動亦會影響業主持貨及供樓成本，利率高企時部分業主會藉調高租金把部分成本轉嫁租客，而在利率見頂回落周期中，租金則更多反映實際供求與收入承擔能力的變化。 此外，政府在公營房屋供應、資助房屋計劃、土地供應策略，以及各類人才入境與「搶企業」政策的部署，均會在中長期內改變本地住屋需求結構，從而對私人住宅租金產生持續而深遠的影響。

更多香港樓市資訊：凶宅、首都主力牆事件、實用面積定義、居屋2026申請時間表、租客免佣租屋網、將軍澳第137區、佛堂澳、負資產

「實用面積」是香港物業買賣採用的標準面積計算方式。根據2013年實施的《一手住宅物業銷售條例》，發展商必須以實用面積計算樓價及公布呎價。這個規定的目的是為了防止發展商透過建築面積將非單位獨立空間納入單位面積，誇大單位的空間，從而保護消費者的權益。

實用面積的法定定義

實用面積的定義是從圍封單位的圍封牆的外部開始計算，即是連單位內的間隔牆、主力牆、柱的面積也需要計算，面積也包括單位的露台和工作平台的空間。具體來說，實用面積包括單位內部空間的總面積，包括單位內部牆壁的面積、露台、工作平台及陽台的面積。不包括單位外牆、公用地方如電梯大堂、走廊、會所以及窗台的面積。

實用面積真正反映買入單位中可以實際使用的空間。在比較不同樓盤的呎價時，買家應以實用面積為基礎進行比較，以得出真實的性價比。這個計算方式讓買家可以更準確地比較不同物業的價值，避免因為面積計算方式不同而產生誤導。

實用面積與建築面積的分別

在2013年條例實施前，發展商習慣以「建築面積」計算樓價。建築面積是指物業單位的樓面面積，它包括該單位的實用面積，加上按比例攤分其在該建築物內所有公用地方如電梯大堂、公共走廊、公共設施、樓梯、升降機槽等的面積總和，並包括建築物外牆的厚度。這個計算方式導致建築面積往往比實際可用空間大得多，實用率可能只有60%至70%。

目前二手市場及舊樓宇資料仍可能提及建築面積，買家應留意區分。對於舊樓宇，買家在看樓時應該詢問經紀該單位的實用面積是多少，並以此為基礎進行價格比較。如果經紀只提供建築面積，買家可以要求換算為實用面積，或者自行估算。一般來說，舊樓宇的實用率約為70%至80%，即建築面積的70%至80%為實用面積。

除了實用面積和建築面積，還有一個概念是「內籠面積」。內籠面積指除去單位的牆身厚度後的面積，即真正的可用空間。通常低層單位的牆身會比高層單位較厚，因為低層結構需要更強承重力。因此，同一實用面積，低層單位的內籠面積會較高層單位小，即是實際可用空間也相對較小。此外，室內樓底也會影響單位實際可用空間，高樓底單位增加單位垂直空間，甚至可以用作加建閣樓。

平方米與平方呎換算方法

在面積換算方面，1平方米約等於10.764平方呎。這個換算比例在物業買賣中經常使用，因為香港習慣以平方呎計算面積，而內地和國際上則多使用平方米。買家在比較不同來源的物業資料時，需要注意單位的統一，避免因為單位不同而產生誤解。

非住宅物業如商舖、寫字樓及工廈尚未納入《一手住宅物業銷售條例》的強制規管範圍，由於這類物業用途多元，採用建築面積能更靈活地反映包含結構元素如水管、公共設施分攤後的資訊。買家在購買這類物業時，更應該仔細了解面積的計算方式，並要求賣方提供詳細的面積資料。

對於買家來說，了解實用面積的定義和計算方法是非常重要的。在睇樓時，買家可以帶備捲尺，實地測量單位的尺寸，估算實際可用空間。如果睇樓時有機會比較不同樓層的單位，不妨觀察一下低層與高層單位的空間感會否相差太遠。這些實地考察可以幫助買家更準確地評估物業的價值。

總的來說，實用面積是香港物業買賣的重要標準，買家應該充分了解其定義和計算方法，在比較物業時以實用面積為基礎，避免因為面積計算方式不同而做出錯誤的決定。發展商和地產代理也應該遵守《一手住宅物業銷售條例》的規定，準確披露物業的實用面積，維護市場的透明度和公平性。

更多香港樓市資訊：免佣租屋網｜華富邨重建｜將軍澳第137區｜佛堂澳